2026 행시 2차 민법 2번 해설

소문항 1에서 丙은 미등기 건물을 매수하여 인도받았을 뿐 소유권이전등기를 하지 않았으므로, 민법 제186조상 건물 소유권을 취득한 것은 아닙니다. 그러나 甲이 丙에게 토지 사용의 차임을 요구하고 이를 수령한 사정은 임차권 양도를 묵시적으로 승낙했거나 丙과 임대차 관계를 맺었다고 볼 근거입니다. 단순한 부당이득 수령에 불과한 특별한 사정이 없다면 丙을 토지임차인으로 파악할 수 있습니다.

민법 제643조와 제283조에 따르면 건물 소유를 위한 토지임대차가 기간 만료로 종료되고 건물이 남아 있으며 임대인이 갱신을 원하지 않는 경우 임차인은 상당한 가액으로 지상물의 매수를 청구할 수 있습니다. 지상물의 경제적 가치를 보전하고 임차인을 보호하려는 제도이므로 건물이 무허가라는 사정만으로 배제되지 않습니다. 종전 임차인에게서 미등기 무허가건물을 매수해 점유하는 임차인도 그 범위의 사실상·법률상 처분권을 가지므로, 등기상 소유권을 취득하지 못했어도 원칙적으로 매수청구권을 행사할 수 있습니다. 대법원 2013다48364,48371의 법리입니다. 丙은 기간 만료 후 갱신을 요구했고 甲이 거절했으므로 특별한 사정이 없다면 청구가 타당합니다. 형성권 행사로 매매관계가 성립하며 무허가 건물의 행정법상 문제가 치유되는 것은 아닙니다.

소문항 2에서는 건물에 설정한 저당권의 효력이 민법 제358조에 따라 건물 소유에 종된 토지임차권에도 미칩니다. 따라서 저당권 실행으로 丁이 건물을 취득하면 특별한 사정이 없는 한 임차권도 함께 이전됩니다. 다만 이전 자체와 토지소유자에 대한 대항은 별개입니다. 제629조에 따라 임대인 甲의 동의가 없으면 丁은 임차권 취득을 甲에게 주장할 수 없는 것이 원칙입니다. 건물이 등기되었다고 제622조를 적용해 해결할 수는 없습니다. 그 조항은 토지에 관한 권리를 뒤에 취득한 제3자에 대한 효력을 정할 뿐 원래 임대인의 동의를 대체하지 않습니다.

대법원 92다24950은 임차인 변경이 임대인에 대한 배신행위가 아니라고 볼 특별한 사정이 있으면 예외를 인정하며 그 주장·입증책임을 경락인에게 둡니다. 문제에는 甲의 동의나 예외 사정이 없으므로, 丁이 이를 입증하지 못하면 甲의 철거·인도 청구는 원칙적으로 인용됩니다. 토지와 건물이 처음부터 다른 사람 소유였으므로 저당권 실행만으로 민법 제366조의 법정지상권이 생기지도 않습니다. 소문항 1의 차임 수령 사실은 독립된 소문항 2로 가져오지 않습니다.